Immobilie selber verkaufen
Worauf muss ich achten:
Selbstverständlich ist es möglich eine Immobilie selber zu verkaufen. Mit folgenden Fragen sollten Sie sich jedoch vor dem Verkaufsstart befassen. Denn eine gute Vorbereitung ist für einen effizienten und erfolgreichen Verkauf einer Immobilie unablässlich:
Zur Bestimmung des idealen Verkaufspreises ist es zwingend, dass Sie eine hedonische Schätzung Ihrer Immobilie machen. Hierfür stehen Ihnen einige Tools zur Verfügung. Das bekannteste ist wohl IAZI, das Beste aus unserer Sicht ist FAHRLÄNDER PARTNER. Eine Analyse des Marktes in Ihrer direkten Umgebung ist für die richtige Preisermittlung ebenfalls wichtig. Hierfür können Sie die Onlineportale verwenden.
Die beiden wichtigsten Portale sind HOMEGATE und IMMOSCOUT24. Sparen Sie nicht am falschen Ort und wählen Sie gleich beide Portale aus. Auf den Sammelportalen, wie COMPARIS, ALLE IMMOBILIEN usw., erscheint Ihr Inserat danach automatisch.
Bilder sind evident wichtig, da sie Emotionen transportieren. Achten Sie darauf, dass die Texte kurz und knackig sind. Wichtig ist natürlich, dass alle Fakten wie Quadratmeterzahlen, Baujahr usw. korrekt sind.
Definitiv reichen Bilder mit dem Handy nicht. Eine Profi-Kamera mit Weitwinkelobjektiv auf einem Stativ und vor allem mit sehr gutem Blitz oder gar zusätzlichem Licht auf einem Stativ ist empfehlenswert. Zudem sind wir der Meinung, dass die Bilder mit einem Photoshop-Programm nachbearbeitet werden sollten.
Auch eine umfassende und schöne Dokumentation ist wichtig. Die Interessenten klammern sich ungemein an die Aussagen und Fakten in Dokumentationen. Ein professionell erstellter Grundrissplan ist zwingend. Da gibt es einige Firmen im Internet die diesen Dienst anbieten.
Viele Interessenten kontaktieren die Verkäufer per Mail und stellen noch vor einer Besichtigung gerne Fragen. Rechnen Sie vor allem in den ersten Tagen der Inseratfreigabe mit einigen Stunden, die Sie für die potenziellen Käufer aufwenden müssen.
Es ist sinnvoll wenn Sie die Zeiten in den Inseraten einfügen, wann Sie telefonisch erreichbar sind.
Stellen Sie sicher, dass Ihr Zuhause bei einer Besichtigung so hell wie möglich erscheint. Alle Fensterläden öffnen resp. hochfahren, überall Licht einschalten. Zu hell kann es nie sein. Lüften Sie gut durch und richten Sie die Wohnung resp. das Haus hübsch her. Achten Sie auch darauf, dass es im Haus gut riecht. Der erste Eindruck ist halt wichtig.
Schalten Sie das Inserat nochmals in die „Suchabos“. Drucken Sie Flyer und verteilen Sie diese gut gewählt im Umkreis von 15 Gehminuten. Der potenzielle Käufer wohnt vielfach in nächster Nähe. Nütz dies nichts, müssen Sie sich in Geduld üben oder sich betreffend Preisgestaltung Gedanken machen.
Geben Sie den Interessenten ein gutes Gefühl. Beantworten Sie alle Fragen seriös und vollumfänglich. Versuchen Sie herauszuspüren, wo allenfalls ein Unbehagen sein könnte (Länge des Schulweges, Anschluss ÖV usw.) und versuchen Sie dort Lösungen vorzuschlagen. Bleiben Sie auch nach einer Besichtigung am Ball.
Einwände sollen in nützlicher Frist fundiert beantwortet werden. Räumen Sie alle Wenn und Aber aus. Der Interessent muss die Klarheit haben, dass für Ihn der Kauf in keinerlei Hinsicht ein Risiko oder Abenteuer ist.
Begleiten Sie jeden Interessenten persönlich während der Besichtigung. Quasseln Sie nicht unentwegt Dinge, die klar und belanglos sind (z.B. hier sind wir in der Küche, das ist der Herd usw.) Stattdessen ist es viel wichtiger, dass Sie dem Interessenten „Raum“ geben sich mit seinem Partner auszutauschen. Nutzen Sie diese Gespräche um herauszuhören, was unter Umständen zum Knackpunkt für den Kauf werden könnte. Nur so können Sie erfolgreich einwirken.
Die Verkaufsverhandlung ist wohl der zentralste Punkt beim Verkauf einer Immobilie und hängt stark damit zusammen, in welcher Ausgangslage man sich selber befindet. Ist man beim Verkauf unter Druck oder nicht. Um kein Geld dabei leichtfertig aufs Spiel zu setzen, braucht es viel Erfahrung und vor allem Menschenkenntnisse. Was für ein Typ Mensch sitzt mir gegenüber? Der Pokerspieler, der Rabattjäger, der Gutgläubige, der Buchhalter usw. Hier kann ich Ihnen leider keine allgemein gültige Vorgehensweise präsentieren. Hören Sie auf Ihr Gefühl, oder ziehen Sie eine Vertrauensperson mit Verhandlungserfahrung dazu.
Die Reservationsvereinbarung ist juristisch gesehen ein wertloses Stück Papier und hat im Immobilienhandel keinerlei Bedeutung. Trotzdem empfiehlt es sich eine Reservationsvereinbarung zu erstellen. Es ist aus unserer Sicht eine starke Absichtserklärung und moralische Anbindung. Es ist doch bedeutender etwas zu unterschreiben und eine Anzahlung zu leisten als jemandem mündlich einem Kauf zuzusagen. Die Reservationsvereinbarung sollte auch die Eckpunkte für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs beinhalten. Koordinaten der Käufer, Höhe der Reservationszahlung, Termin der Eigentumsübertragung und des Antritts, wer übernimmt die Notariatsgebühren, wer veranlasst die Kontrolle der elektischen Niederspannungsinstallation, Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer usw.
Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Im Internet finden Sie leicht Informationen dazu. Neben dem Kaufpreis können Sie die wertvermehrenden Investitionen in Abzug bringen. Ebenso sind ein allfälliges Maklerhonorar und die Handänderungskosten abzugsberechtigt. Falls Sie eine neue Immobilie kaufen, die Sie auch selber bewohnen werden (Ersatzbeschaffung), gilt zur Berechnung eine andere Formel, oder kann gar gänzlich aufgeschoben werden. Eine Abklärung bei einem Fachmann ist in einem solchen Fall sehr empfehlenswert. Eine allgemeingültige Formal kann ich Ihnen an dieser Stelle leider nicht präsentieren.
Wir von Stöhr Immobilien wünschen Ihnen beim Selbstverkauf Ihrer Immobilie alles Gute und stehen Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung. Möchten Sie den Verkauf in professionelle Hände legen, können Sie gerne die Makler-Checkliste konsultieren.
